PENDAFTARAN TANAH DI INDONESIA

PENDAFTARAN TANAH DI INDONESIA

PENGATURAN PENDAFTARAN TANAH

            Pengaturan pendaftaran tanah dalam UUPA di atur dalam Pasal 19 UUPA yang berisi :

1. Untuk menjamin kepastian hukum oleh pemerintah diadakan pendaftaran tanah diseluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah.
2. Pendaftaran tersebut dalam ayat 1 pasal ini meliputi:

a.       Pengukuran, perpetaan dan pembukuan tanah.

b.      Pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut.

c.       Pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.

3. Pendaftaran tanah diselenggarakan dengan mengingat keadaan Negara dan masyarakat, keperluan lalu-lintas social ekonomis serta kemungkinan penyelenggaraannya, menurut pertimbangan Menteri agraria.
4. Dalam Peraturan Pemerintah diatur biaya-biaya yang bersangkutan dengan pendaftaran termaksud dalam ayat 1 diatas, dengan ketentuan bahwa rakyat yang tidak mampu dibebaskan dari pembayaran biaya-biaya tersebut.

            Mengingat pasal 19 ayat (1) UUPA maka Pengaturan pendaftaran tanah di Indonesia yang lebih rinci diatur dalam  Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 yang ditetapkan dan diundangkan pada tanggal 8 Juli 1997 tentang Pendaftaran Tanah, yang menggantikan PP No.10 Tahun 1961. Dan PP 24/1997 ini baru mulai berlaku tanggal 8 oktober 1997.

            Dalam penjelasan umum PP No.24/1997 dikemukakan apa yang menjadi pertimbangan perlunya diadakan peraturan pendaftaran tanah baru yaitu :

“Dalam pembangunan jangka panjang peranan tanah bagi pemenuhan berbagai keperluan akan meningkat, sehubungan dengan itu akan meningkat pula kebutuhan akan dukungan berupa jaminan kepastian hukum di bidang pertanahan. Selain itu dalam menghadapi kasus-kasus konkret diperlukan juga terselenggaranya pendaftaran tanah, yang memungkinkan bagi para pemegang hak atas tanah untuk dengan mudah membuktikan haknya atas tanah yang dikuasainya dan bagi para pihak yang berkepentingan dapat memperoleh keterangan yang diperlukan  mengenai tanah, serta bagi Pemerintah untuk melaksanakan kebijaksanaan pertanahannya”.

ASAS-ASAS DAN TUJUAN DISELENGGARAKAN PENDAFTARAN TANAH

            Menurut Pasal 2, PP 24/1997 pendaftaran tanah diselenggarakan/dilaksanakan berdasarkan asas sederhana, aman, terjangkau, mutakhir, dan terbuka.

            Tujuan dari diselenggarakannya pendaftaran tanah berdasarkan Pasal 3, PP 24/1997 adalah :

a)      Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun, dan hak-hak lain yang terdaftar, agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan. Untuk itu kepada pemegang haknya diberikan sertifikat sebagai surat tanda buktinya.

b)      Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan, termasuk Pemerintah, agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar.

c)      Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan. Terselenggaranya pendaftaran tanah secara baik merupakan dasar dan perwujudan tertib administrasi di bidang pertanahan.

PENGERTIAN PENDAFTARAN TANAH DAN PELAKSANAANNYA

            Dalam Pasal 1, PP 24/1997 diberikan rumusan mengenai pengertian pendaftaran tanah. “Pendaftaran Tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah secara terus-menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian sertifikat sebagai surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya”.

            Pelaksanaan pendaftaran tanah meliputi kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali (initial registration) dan pemeliharaan data pendaftaran tanah (maintenance).(Pasal 11, PP 24/1997).

            Pendaftaran tanah untuk pertama kali dilaksanakan melalui pendaftaran tanah secara sistematik dan pendaftaran tanah secara sporadik. Pendaftaran tanah secara sistematik adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali yang dilakukan secara serentak yang meliputi semua objek pendaftaran tanah yang belum didaftar dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan. Pendaftaran tanah secara sporadik adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali mengenai satu atau beberapa objek pendaftaran tanah dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan secara individual atau massal.

            Pendaftaran tanah secara sistematik diutamakan, karena melalui cara ini akan dipercepat perolehan data mengenai bidang-bidang tanah yang akan didaftar daripada melalui pendaftaran tanah secara sporadik. Disamping pendaftaran tanah secara sistematik, pendaftaran tanah secara sporadik juga akan ditingkatkan pelaksanaannya, karena dalam kenyataannya akan bertambah banyak permintaan untuk mendaftar secara individual dan missal yang diperlukan dalam pelaksanaan pembangunan, yang akan makin meningkat kegiatannya.

            Pemeliharaan data pendaftaran tanah adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk menyesuaikan data fisik dan data yuridis dalam peta pendaftaran, daftar tanah, daftar nama, surat ukur, buku tanah dan sertifikat dengan perubahan-perubahan yang terjadi kemudian. Agar data yang tersedia di kantor pertanahan selalu sesuai dengan keadaan yang mutakhir,dalam pasal 36 ayat (2) PP 24/1997 ditentukan, bahwa para pemegang hak yang bersangkutan wajib mendaftarkan perubahan-perubahan yang dimaksudkan kepada kantor pertanahan.

            Ini sesuai dengan asas mutakhir pendaftaran sebagaimana yang dinyatakan dalam pasal 2, PP 24/1997. Asas mutakhir menuntut dipeliharanya data pendaftaran tanah secara terus-menerus dan berkesinambungan, sehingga data yang tersimpan di kantor pertanahan selalu sesuai dengan keadaan nyata di lapangan, dan masyarakat dapat memperoleh keterangan mengenai data yang benar setiap saat.

            Data yang dihimpun dalam pendaftaran tanah meliputi dua bidang yaitu :

1. Data fisik mengenai tanahnya : lokasinya,batas-batasnya,luasnya bangunan dan tanaman yang ada di atasnya.
2. Data yuridis mengenai haknya : haknya apa, siapa pemegang haknya, ada atau tidak adanya hak pihak lain.

OBJEK PENDAFTARAN TANAH

Objek pendaftaran tanah menurut pasal 9, PP 24/1997 meliputi :

a.      Bidang-bidang tanah yang dipunyai dengan hak milik,hak guna usaha, hak guna bangunan dan hak pakai.

b.      Tanah hak pengelolaan.

c.       Tanah wakaf.

d.      Hak milik atas satuan rumah susun.

e.       Hak tanggungan.

f.        Tanah Negara.

SISTEM PENDAFTARAN DAN SISTEM PUBLIKASI YANG DIGUNAKAN

            Ada dua macam sistem pendaftaran tanah, yaitu sistem pendaftaran akta dan sistem pendaftaran hak. Sistem pendaftaran tanah mempermasalahkan apa yang didaftar, bentuk penyimpanan dan penyajian data yuridisnya serta bentuk tanda bukti haknya.

            Sistem pendaftaran yang digunakan adalah sistem pendaftaran hak (registration of titles), hal tersebut tampak dengan adanya buku tanah sebagai dokumen yang memuat data yuridis dan data fisik yang dihimpun dan disajikan serta diterbitkannya sertifikat sebagai surat tanda bukti hak yang didaftar. Pembukuan dalam buku tanah serta pencatatannya pada surat ukur tersebut merupakan bukti, bahwa hak yang bersangkutan beserta pemegang haknya dan bidang tanahnya yang di uraikan dalam surat ukur secara hukum telah didaftar menurut PP 24/1997. Demikian dinyatakan dalam Pasal 29, PP 24/1997.

            Sistem publikasi yang digunakan yaitu sistem negatif yang mengandung unsur positif, karena akan menghasilkan surat-surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat, seperti dinyatakan dalam Pasal 19 ayat (2) huruf c, Pasal 23 ayat (2), Pasal 32 ayat (2) dan Pasal 38 ayat (2) UUPA. Bukan sistem publikasi negatif yang murni. Sistem publikasi yang negatif murni tidak akan menggunakan sistem pendaftaran hak. Juga tidak aka nada pernyataan seperti dalam pasal-pasal UUPA diatas, yang menegaskan bahwa sertifikat merupakan alat bukti yang kuat.

KEKUATAN PEMBUKTIAN SERTIFIKAT

            Dalam Pasal 32 ayat (1) PP 24/1997 dijelaskan bahwa sertifikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat didalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah yang bersangkutan. Ini berarti, bahwa selama tidak dapat dibuktikan sebaliknya, dat fisik dan data yuridis yang tercantum didalamnya harus diterima sebagai data yang benar, baik dalam melakukan perbuatan hukum sehari-hari maupun dalam berperkara dipengadilan.

PENYELENGGARA DAN PELAKSANA PENDAFTARAN TANAH

            Sesuai dengan ketentuan pasal 19 UUPA pendaftaran tanah diselenggarakan oleh pemerintah, dalam hal ini Badan Pertanahan Nasional/BPN.

            Pelaksanaan pendaftaran tanah dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan, dan dalam melaksanakan tugas tersebut Kepala Kantor Pertanahan dibantu oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan pejabat lain yang ditugaskan untuk melaksanakan kegiatan-kegiatan tertentu menurut PP 24/1997 ini dan peraturan perundang-undangan yang bersangkutan.

PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT)

            Dalam Pasal 1 angka 24, PP 24/1997 disebut PPAT sebagai pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta tanah tertentu sebagai yang diatur dalam peraturan perundang-undangan yang bersangkutan, yaitu akta pemindahan dan pembebanan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun, dan akta pemberian kuasa untuk membebankan hak tanggungan.

            Dalam Pasal 7, PP 24/1997 ditetapkan bahwa PPAT diangkat dan diberhentikan oleh Menteri Negara Agraria/Kepala BPN.

            Dalam penjelasan umum dikemukakan, bahwa akta PPAT merupakan salah satu sumber utama dalam rangka pemeliharaan data pendaftaran tanah.

PENDAFTARAN TANAH UNTUK PERTAMA KALI

            Pendaftaran untuk pertama kali adalah kegiatan mendaftar untuk pertama kalinya sebidang tanah yang semula belum didaftar menurut ketentuan peraturan pendaftaran tanah yang bersangkutan

            Kegiatan dan pelaksanaan pendaftaran tanah untuk pertama kali meliputi :

1. Pengumpulan dan pengelolaan data fisik.
2. Pengumpulan dan pengolahan data yuridis.
3. Penerbitan sertifikat.
4. Penyajian data fisik dan data yuridis, dan
5. Penyimpanan daftar umum.

            Sebagaimana telah dikemukakan bahwa pendaftaran tanah untuk pertama kali dilaksanakan melalui pendaftaran tanah secara sistematik dan pendaftaran tanah secara sporadik. Pendaftaran tanah secara sistematik dilaksanakan atas prakarsa Badan Pertanahan Nasional yang didasarkan atas suatu rencana kerja jangka panjang dan rencana tahunan yang bersinambungan. Pendaftaran tanah secara sporadik dilaksanakan atas permintaan pihak yang berkepentingan, yaitu pihak yang berhak atas objek pendaftaran tanah yang bersangkutan.

            Yang akan diutamakan adalah pendaftaran tanah secara sistematik, tetapi pendaftaran tanah secara sporadik juga akan ditingkatkan.

PEMELIHARAAN DATA PENDAFTARAN TANAH

            Pemeliharaan data pendaftaran tanah dilakukan apabila terjadi perubahan pada data fisik atau data yuridis objek pendaftaran tanah yang telah didaftar.

            Pemegang hak yang bersangkutan wajib mendaftrakan perubahan yang bersangkutan kepada kantor pertanahan.(pasal 36 PP 24/1997).

            Pemeliharaan data pendaftaran tanah terdiri dari :

1. Pemeliharaan data karena pemindahan hak yang tidak melalui lelang
2. Pemeliharaan data karena pemindahan hak melalui lelang
3. Pemeliharaan data disebabkan peralihan hak karena pewarisan
4. Pemeliharaan data disebabkan peralihan hak karena penggabungan atau peleburan perseroan atau koperasi
5. Pemeliharaan data karena pembebanan hak
6. Pemeliharaan data karena perpanjangan jangka waktu hak atas tanah
7. Pemeliharaan data karena pemecahan, pemisahan dan penggabungan bidang tanah
8. Pemeliharaan data karena pembagian hak bersama
9. Pemeliharaan data karena hapusnya hak atas tanah, hak pengelolaan, dan hak milik atas satuan rumah susun
10. Pemeliharaan data karena perubahan nama
11. Pemeliharaan data berdasarkan putusan atau penetapan ketua pengadilan
12. Pemeliharaan data sehubungan dengan perubahan hak atas tanah

SUMBER : HUKUM AGRARIA INDONESIA,(sejarah pembentukan UUPA, isi dan                                        pelaksanaannya), PROF.BOEDI HARSONO